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2019年03月16日
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決済当日に売主が権利証をなくしてしまったことがわかった ~不動産売却での事例㉖~

不動産売買で売買代金全額を支払って売主さんから買主さんに不動産の所有権が移転する手続きを「決済」と呼びます。

売主さんは決済時に不動産の所有権移転登記(名義変更)に必要な権利証や印鑑証明書などの書類を提出し、不動産の登記手続き(引き渡し)が出来る状態にします。

しかし、決済時に売却する土地やマンションなどの不動産の権利証(登記済権利証や登記識別情報)がないと決済ができなくなってしまいます。

不動産売買での「決済」

不動産売買での「決済」とは、「残代金の決済」のことを言います。

売主さんが買主さんに対して不動産の引き渡し(名義を変えるための書類を渡す)、買主さんが売主さんに対して手付金を除く売買代金を支払うことで決済は完了します。

不動産の売買契約を結んでも、その場で所有権が移転する(名義が変わる)訳ではなく、その後の代金全額を支払った時に所有権が移転する(名義が変わる)のが一般的です。

決済は通常銀行などの金融機関で行われます。

それは高額なお金が動き、また通常は買主さんが住宅ローンを組むことが多いことから、その手続を同時に行うためなのです。

なお、不動産売買の決済には多くの人が集まって行います。

最低でも売主さん買主さん不動産業者司法書士の4名が集まることになります。

※売主さんと買主さんの不動産業者が違う場合には別の不動産業者がいます。

この決済が延期や中止になることが極めて稀にありますが、再度これだけの方が集まるのはなかなか大変なので、決済を延期や中止するようなことは可能な限り避けなければなりません

権利証が無い!?

決済当日に必要な書類のリストを書いた書面を渡して売主さんに説明しました。

アクティバル「当日は忘れ物がないようにお願いします。」

売主「わかりました。持って行く書類は問題ないと思います。

そして、決済当日。

売主さんが決済場所に来ると、

売主「権利証をなくしちゃったみたい。また後で探して届けるから、それでいい?」

アクティバル「(そういう訳にはいかないのですが・・・)権利証がないと決済できないです。買主さんにご迷惑をかけてしまします。」

売主「最近まであったんだよな。どこいっちゃたのかな?」

アクティバル「契約時にはありましたよね。契約時に権利証のコピーを当社では頂いています。」

再度、売主さんが持っていた書類関係全てを探してみましたが、権利証は出てきません。

結局、売主さんは費用を払って権利証がない場合の司法書士による本人確認手続きを行い、決済は完了しました。

《権利証が無い場合》

司法書士が本人確認情報を作成し、登記申請を行うことになります。

事前に権利証が無いことがわかっていれば、司法書士が売主さん本人と面談などをして、本人確認情報を作成します。

なお、この司法書士による本人確認には費用がかかります。

そして、決済日までは権利証はあったのに、引越などでなくしてしまい、決済日に権利証が無いということがあります。 

この場合、司法書士が「ここにいる売主さんが登記されている登記名義人本人に間違いない」という確信が持てれば、何とか本人確認情報を作成して登記申請をすることができる場合があるのです。

決済は売主の書類に不備があってはならない

決済は問題がなければ、無事完了となります。

これまで決済当日に売主さんが

〇権利証はあったのになくしてしまった

〇あると思っていた権利証が実際なかった

〇印鑑証明書が3ヶ月以内のものでなかった

ということがありました。※決済当日になって発覚した事例です。

決済が完了しないと不動産の引き渡しができないので、売主さん・買主さん双方の予定に遅れが生じます。

そして、売主さんには無駄な費用・手間・時間がかかってしまうのです。

 

つづく

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