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2017年07月07日
ブログ

市街化調整区域の不動産売却②

以前のブログでは市街化調整区域の不動産売却について概要のお話をしました!!

今回のブログでは市街化調整区域での売却について、

市街化調整区域の特徴や注意点について送りします!

 

市街化調整区域の特徴や注意点!

土地や家を売却する場合、立地が大きく影響します!

一般に利便性の高い市街地から離れ、郊外や田舎へ向うほど地価は下がります!

そこには線が引かれていて、一定の地点から市街化調整区域という区域に入ります!

市街化調整区域は市街化を「調整」する区域ですが、

この場合の調整とは、市街化を抑制して無秩序な市街地の拡大を防ぐ目的と

定義されています!

そのため、市街化調整区域には制限が多く存在し、不動産の価格に影響するのです!

市街化調整区域は利便性が悪い以外にも買主さんにとって

不都合なことが多いのです!

建築の制限がある!

市街化調整区域では建築の制限があります!

新たに建物を建てる際は、行政に(開発)許可を受けなくてはなりません!

また建て替えも同様です!

つまり、売主さんは土地を売却する場合でも家を売却する場合でも、

建物を建てたい買主さんに開発許可が受けられるかなど確認する必要があります!

また、容積率や建ぺい率の制限だけではなく、

現在の建物に比べて一定の規模までしか建て替えが認められないといった制限が出る

ケースなどもあります!

住宅ローンの融資が下りないか減額になる場合も

住宅ローンは土地と建物を担保にしてお金を借りるので、

建築に制限がある市街化調整区域では、価値が低く、もし返済ができなくなっても

回収が難しいことから、金融機関(又は保証会社)は市街化調整区域の不動産融資に

消極的です!

たとえ住宅ローン申込者が家を建てられると思っていても、

家が建てられない可能性もあるので、住宅ローン申込者の融資目的が達成できる

確かな見込みがないと、金融機関は融資しないのです!

よって、いくら市街化調整区域の不動産が安くても

自己資金をある程度準備できる買主さんでなければ調整区域の不動産には

手を出しにくく、売主さんの立場では買い手が減ります!

なお、住宅ローンを使う予定の買主さんは、審査が通らなかった場合に

ペナルティなしで契約を白紙解除する「ローン特約」を契約に付ける場合が

多いです!!

ローン特約は市街化調整区域以外の不動産でも珍しいことではないですが、

市街化調整区域では、このローン特約で契約解除になるリスクが高まる

ことになります!

調整区域の評価

市街化調整区域は、市街化を抑制するための区域なので、

行政が積極的にインフラ整備を行っていないのが現状です!

将来においても整備が確約されていないので、評価が下がる原因となります!

通常、電気や水道は市街化区域と同様ですが、

ガスはプロパンガスだったり、排水は下水道ではなく浄化槽だったりします!

そう言った面で敬遠されても不思議ではないですし、

市街化区域の住みやすさ・便利さに慣れた方にとっては、

市街化調整区域の生活は本当に不便と感じるでしょう!

それでも求めている人はいる!

市街化調整区域には制限や不便さがありますが、

安いとの理由で購入を希望する人や田舎の静かな暮らしを求めて住みたいと

思っている人など土地の利用目的が住宅ではないなど、まったく需要がないとは

言えません!!

市街化調整区域でも諦めずに売却にチャレンジするべきです!!

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