市街化調整区域にある土地を売却する場合、売買契約の特約に注意　～不動産売却での事例㊹～

市街化調整区域は、原則として「建物を建てられない」エリアです。

建物を建てられない土地となってしまうと、売買契約にも影響があります。

それは、「開発許可を得られないときは契約を解除とする」という内容の特約が売買契約の条件になることがあるので、注意が必要です。

市街化を抑制するため原則として建物を建てることができないエリアが「市街化調整区域」です。

市街化調整区域は、簡単に言うと「市街地から離れている郊外や田舎などの区域」です。

市街化調整区域で建物を新築したり、建て替えをするには行政の許可が必要となります。

市街化調整区域の場合は建築の許可が必要となります。

そこで、市街化調整区域にある土地の売買には、建築の許可を得られる見込みがある場合でも、万が一の事(実際には建物を建てられない)を考えて「〇〇月〇〇日までに許可を得られない場合には契約を白紙解約する」といった特約を盛り込むことがあります。

当社の市街化調整区域の売却事例でも、

●買主が予定する新築計画において、開発許可等が必要な場合、その許可等が取得できるものとします。そのため、許可等が取得できなかった場合、本契約は白紙解約するものとします。

●売主は、買主が本物件に居住用建物を建築することを目的として本契約を締結したため、買主が本契約後直ちに事前申請、開発申請等、予定建築物の建築確認申請手続きを行うことを承諾します。なお、同確認が得られない場合、本契約は白紙解約とします。

と、一例ですが、このような特約を売買契約の内容に入れています。

このように市街化調整区域における土地の売却は、買主さんの建築許可などで売買契約が解約となってしまう場合があります。

これに関しては、売主さんではどうすることもできません。

また、建築の許可は買主さん次第なところがありますが、建築の許可を得られそうな買主さんだけを探すのは現実的に難しいです。