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2018年02月10日
ブログ

古家付き土地での売却と更地での売却

古家付きの土地を売却する場合には、古家付きのまま売る方が良いのか、そ

れとも古家を解体して更地で売る方が良いのか、どちらが良いのだろうと悩む方

は多いと思います!!

今日のブログでは古家付き土地での売却と更地での売却、そして更地渡し現況

渡しについてお送りします!!

古屋付き土地で売却する理由

古家付き売地は「売地(古屋又は上物あり)」「建物付き土地」と表現されるこ

ともあります!

もちろん、古家のまま(現況のまま)で売却することは可能です!

古家自体に価値はほぼありませんが、古家付きで土地を売却して買主さんに引き渡し

てから更地にするというケースでは家が建っている状態で土地を売ることによって、

家を建てた時のイメージがしやすいメリットがあります!!

日当たり具合や風通しなどは、やはり実際の建物があると確認しやすいのです!

また、古家を解体するには解体費用がかかるデメリットがあります!

更地で売却する理由

古家付の土地を売却する場合、家を解体して更地にしておいたほうが良い事も

あります!!

買主さんが土地の購入後に家を建てるのであれば、最初から更地になっていた

がすぐに家を建てることができますし、解体費用がかからないとい

う金銭面のメリットがあります!

さらに地中埋設物など瑕疵担保責任のトラブル防止にもなります!!

それは買主さんで解体をした時に地中埋設物が出た場合、後々売主さんが責任を負う

事になってトラブルになることが多いからです!!

更地は税金が高い

では、更地の方が売りやすく、すぐに家を建てられるのであれば、売却することが決

まった時点で売主さんはすぐに古家を解体して更地にすれば良いのでは!?と思うか

もしれません!

しかし、実はここで固定資産税の問題が出てきます!

家が建っている土地の固定資産税と更地の状態の固定資産税は更地の方が税金の

金額が高くなるのです!

それは一般的に建物が建っている場合は、更地の状態の評価額を6分の1に軽減

ることが定められているのです!

そうなると更地で売り出しても土地がすぐに売れれば問題ありませんが、売れるまで

に時間がかかった場合に税金の面で大変です!!

不動産を売るのに、なるべく出費を抑えて売りたいと考えるのが普通です!!

ちなみに現在空き家が問題となっていますが、住む人のいない家が解体されないまま

多く放置されているのはこういった税金が原因でもあるのではないでしょうか!!

古家の解体をする場合

「更地渡し」が契約の条件となっている場合には売主さんは古家の解体をする必要

があります!!

ただし、契約に「融資利用の特約(ローン特約)」がある場合には、融資承認後

(白解約の可能性がなくなる)に解体工事を行った方が良いです!

また、「更地渡し」の場合には引渡日までに古家を解体するだけではなく、解体で出た

廃材等を撤去し、更地に整地をすることまでが更地渡しの原則です!!

あと古家の解体工事は天候も頭に入れて、余裕を持った日程を組んで下さい!!

ケースごとの売り方

家の売却は状況によって様々なケースが出てきます!!

それを踏まえた上で下記のように古家付きのままで売りに出したり、購入者が決まり

契約をした後に古家を解体して引き渡すといったケースごとの売り方をすれば良いと

思います!!

○売買契約後に売主さんが古家を解体して引き渡す(更地渡し)

○引き渡し後に買主さんが古家を解体する(現況渡し)

なお、買主さんは解体費用がかかるので、それを基に値下げ交渉をしてくる可能性が

あります!!

それには

○古家の解体費用はどちらが負担するか

○古家の解体費用を含めた価格か

などの方向性を売主さんと買主さんの両者でちゃんと決めておくのが良いです!!

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