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2019年04月16日
ブログ

恐ろしい建築基準法の改正~私道がみなし道路に~ 前編

ちょうど1年前、いつもお世話になっているお客様より、今後を見据えて簡易的でいいので土地の査定依頼がありました。(現況は更地です)

査定をする物件の周辺は普通に戸建住宅が建っている住宅街?の一区画です。

「簡易査定」とは、次の通りです。

簡易査定・・・①現地確認

       ②公図・登記事項証明書の取得

       ③用途地域・都市計画・建築条件等の確認

       ④直近の近隣の取引事例

以上の事から、現在売却した場合の価格を算出します。

※②公図:法務局に備え付けられている図面、土地の位置や形状を確定するための地図で、法的な図面のことです。

※③登記事項証明書:不動産の登記事項証明書であれば、1筆の土地や1個の建物ごとの所在地や所有者などの情報が記載されています。

公図・(土地)登記事項証明書取得

公図を取得してみると・・・

現地では道路になっている部分が、細かく筆が分れています。

私道なのかな?」

オーナーの持分を確認する為、全ての筆を確認します。

すると3筆分、権利を持っています

私道で権利も持っているから、安心だな」と役所に調査に向かいます。

役所調査にて

公図を取得した際に気になった「私道」らしき道路については、予想通りでした。

①私道:個人や法人等が所有する土地が道になったものです。所有している土地が私道になるケースは様々で、自らの土地を道路に提供しないと建物を建てることができない場合や、古くから道路の形態になっており、建築基準法が出来た当初(昭和25年)には既に通行の用に供されていたもの等があります。

私道であるか否かの判別は難しい場合が多く、法務局、役所などでの確認が必要です。また、私道の所有者であっても所有していることを知らない場合もあります。

更に、「現況幅員が4m未満なのでセットバックが必要です」と説明されました。

②セットバック:道路幅が4m未満であり、そのままでは防火等の面で十分な道の幅を確保することができないので、4mの空間を確保しようとい建築基準法上の制度です。

道路に面するまた道路としなけれいけない「土地では、自分の土地でありながら、一定の部分には建築をすることができません。建物はもちろん、塀や門扉なども設置する事ができませんし、容易に動かせない石などを置いておくこともできません。

簡易査定報告

・ほんの僅かですが、面積が減少すること

・多少減少しても戸建住宅用地には申し分ない

・近隣で建て替え等が進んでいる・・・etc

今売却すれば○○万円くらいですよ・・・

お客様も近隣の相場表を見ながら納得しました。

「売却はもう少し先だから、その時はお願いするよ」とお帰りになりました。

昨年の秋に「建築基準法の改正」があったと聞き、老婆心で調べてみると・・・

そんなことってあるの?と驚きました! 

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