住所変更登記と抵当権抹消登記の登記費用は「譲渡費用」に含まれるか！？　～実際にあった不動産の相談事例⑯～

不動産を売却すると、売却金額(収入)全てが入るのではなく、「譲渡所得」という税金が引かれます。

しかし、譲渡所得は「収入の全て」ではなく、「収入から、その収入を得るためにかかった費用(「譲渡費用」など)を差し引いた額」にかかります。

この「収入を得るためにかかった費用」ですが、土地や建物を売るために直接かかった費用です。

それでは、住所変更登記と抵当権抹消登記の登記費用は「土地や建物を売るために(収入を得るために)直接かかった費用」として「譲渡費用」に含まれるのでしょうか？

不動産譲渡(売却)で得た収入(売却代金)から「収入を得るために使った費用」を差し引いて「譲渡所得」を出し、譲渡で利益が出た(プラスになった)場合には、確定申告が必要となります。

そして、不動産を売却して得た収入から差し引くことができる「収入を得るために使った費用」に「譲渡費用」があります。

この「譲渡費用」とは、土地や建物を譲渡する際に直接支払った費用です。

なお、「収入を得るために使った費用」には、「取得費」もあり、「取得費」は売却する不動産を購入した時の費用になります。

下記の土地や建物を売るために直接かかった費用は、「譲渡費用」に含まれる主なものです。

●不動産業者への仲介手数料

●売買契約書の印紙代

●土地の測量費用

●建物の取り壊し費用(解体費用)

これらの費用を収入から差し引くことができるのです。

当社では、よく売主さんから不動産を売却する際の税金について相談を受けることがあります。

その中で、

「住所変更登記や抵当権抹消登記は、確定申告で売買代金(収入)から引ける(譲渡費用になる)のか？」

があります。

売却する不動産の謄本上(登記簿)に記載されている住所が現在の住所ではなく、前の住所になっていることがよくあります。

この場合、所有者の住所変更登記(登記名義人住所変更登記)をしないと、不動産を売却することができません。

抵当権とは、銀行が住宅ローンを貸した際、土地や建物を担保にしている権利です。

不動産売却では、買主が払う売買代金によって住宅ローンを完済して、抵当権を抹消する必要があります。

住所変更登記も抵当権抹消登記も費用がかかり、譲渡費用となりそうですが、「譲渡するための直接に要した費用」ではないとして「譲渡費用」にはなりません。

不動産を売却をするための必要な登記であるはずなのに、なぜ「譲渡費用」にはならないのでしょうか？

それは、不動産を売却しなくても不動産の所有者が行う登記だからです。

つまり、不動産を売却をするための必要な登記ではなく、不動産の所有者が登記をしていなかったために不動産を売却するので必要となった登記という扱いなのです。

そのため、たまたま売却するために登記しただけとなり、「譲渡費用」とすることはできないということなのです。