成年後見人制度を使った市街化調整区域の不動産売却　～不動産売却での事例87～

親が認知症になってしまったため、市街化調整区域の親名義の実家を親が生きている間に売却したいと考えている方がいると思います。

親が認知症になった場合でも、成年後見制度を利用して親名義の市街化調整区域の不動産を売却したケースがありました。

不動産の所有者が認知症の場合、所有者本人の意思を確認するのが難しいです。

所有者本人の意思・承諾がないのに勝手に不動産を売却をすることはできません。

そこで、所有者本人が認知症の場合に成年後見制度を利用することで所有者本人を代理して不動産の売却が可能となります。

成年後見制度とは、主に親族、弁護士や司法書士などを成年後見人に選び、本人を代理して売買契約などの法律行為ができる制度です。

そして、成年後見人に選定された方は、所有者本人を代理して不動産売却をすることができます。

ただし、不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要です。

成年後見の手続きは手間がかかり大変ですが、認知症など所有者本人による不動産の売却が難しいと思われる場合でも成年後見制度を利用すれば親名義となっている不動産を代理で売却きるのです。

市街化調整区域について、簡単説明します。

市街化調整区域は、簡単に言うと「市街地から離れている郊外や田舎などの区域」のことです。

市街化調整区域は、原則として建物を建てられないエリアです。

それでも、例外として市街化調整区域で建物の新築・建て替えには、行政の許可(建築の許可)を得て建築をすることができます。

しかし、不動産売買では、建物を建てられないとなると、売買契約に影響があります。

そこで、市街化調整区域にある土地の売買には、建築の許可を得られる見込みがあっても、万が一建物を建てられない場合を考えて「〇〇月〇〇日までに許可を得られない場合には契約を白紙解約する」といった内容が特約に盛り込まれることがあります。

※その内容のブログはこちらです。

以前、成年後見制度を利用した市街化調整区域の不動産を売却するケースがありました。

当社では、

●親が認知症になった親名義の不動産売却

●高齢の兄弟が認知症になった兄弟名義の不動産売却

●成年後見人が司法書士

などで、売却の依頼を受けました。

なお、売買契約書の特約には、上記の市街化調整区域の内容と併せて

「本件売買の売主名義人は、登記簿に記載されている所有者：〇〇〇〇氏の後見開始の審判申し立てにより、さいたま家庭裁判所越谷支部より成年後見人として〇〇〇〇氏が選任されています。（別紙、「平成〇〇年（家）第〇〇〇〇号　後見開始の審判事件」参照）なお、本件売買物件は売主〇〇〇〇氏の居住のための物件であり、その売却には家庭裁判所の許可が必要となります。」

といった内容を入れました。

親名義の市街化調整区域の不動産がある場合、相続が始まる前の時間に余裕がある時に売却を検討してみて下さい。