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2019年01月21日
ブログ

不動産売却事例~「ただし書き道路?」家の前にある道路は建築基準法上の道路じゃなかった?②

改めて契約時の書類等目を通すと・・・

不動産契約時に使用する公図(土地の境界や建物の位置を確定するための地図)と現地に違いが。やはり先程通った道路が見当たりません・・・

アクティバル「場所が違うのかな?(再度、契約書を確認)・・・間違いない・・・」?

急いで引き返し再度現地へ。

アクティバル「やはり道路がある・・・」しかも普通にアスファルト敷きです。

急いでメジャーを取り出し、道路幅を確認・・・約4Mあります。

道路らしき道に面している家に住んでいる方も普通に使っている様子・・・

混乱しながらもメジャーを取りだし、売主様の物件の間口・奥行きを測ってみると・・・

間口はほぼ合っている・・・奥行きは・・・約2M足りない?

敷地の一部が道路として取られている様子。

ビックリして市役所へ確認しに行くと、「こちらは、43条ただし書き道路ですね」と解答が。

ただし書き道路って?

当時、まだまだ若かったアクティバル担当N島・・・ただし書き道路って?

役所の方より頂いた書類には次の通り書かれていました・・・

1. その敷地の周囲に公園・緑地・広場等広い空き地を有すること


2. その敷地が農道その他これに類する公共の用に共する道(幅員4メートル以上のものに限る)に2メートル以上接道すること


3. その敷地が、その建築物の用途・規模・位置・及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接すること

「国土交通省令」で定める基準に適合していて、安全上の問題などがないと「特定行政庁」が認めれば、「建築審査会」の同意を得た上で建物の建築が許可される

①「特定行政庁」とは、市町村長や都道府県知事のことです。
②「建設審議会」とは、建築基準法に規定する同意、審査請求に対する裁決についての議決等を行うために設置されているもので、特定行政庁に任命された各分野の専門家で組織されてます。

正直、よく分りません・・・

質問、確認を繰り返すこと30分・・・やっと理解できました。

 

要するに、通常の家を建てる場合「建築確認申請」行い、精査してもらいます。

ただし書き道路に面している敷地の場合、43条ただし書き許可の申請も行わなければなりません。

この申請をするには多くの必要書類を準備することもあり、申請から許可されるまでの期間が1ヶ月以上かかるとのこと。

また「ただし書き許可」が承諾された場合でも、その許可は例外的に受け入れられたものであり、本来ならば家は建てられない土地であることは変わりません。

もし将来、家を建て替える場合には、再び「ただし書き許可」を取らなければなりません。建て替えを考えた時点で敷地の周辺環境や、接している道路に変化がなく法令も変わっていなければ、再度「ただし書き許可」を取れる可能性は高いと思われます。

しかし、敷地の周辺環境や法令自体が変わってしまうと建て替えはできなくなることも考えられます。

これって普通の土地よりも、不利な気がする・・・

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