住所変更登記費用は譲渡所得での「譲渡費用」になるのか？　～不動産売却での事例㉓～

不動産を売却すると多くの収入が入ります。

しかし、収入(売却した金額)の全てが自分の手元に残るものではなく、そこから「譲渡所得」と言う税金が引かれます。

ただし、譲渡所得は「収入の全て」ではなくて「収入から、その収入を得るためにかかった費用(「譲渡費用」など)を差し引いた額」にかかります。

「収入を得るためにかかった費用」とは、「譲渡費用」と言い、土地や建物を売るために直接かかった費用のことで、売却した際に不動産業者へ支払う仲介手数料や土地の測量費用や建物の解体費用を収入から差し引くことができます。

それでは、不動産売却時に謄本上(登記簿)に記載されている住所が以前の住所になっていたために行った住所変更登記費用は「土地や建物を売るために(収入を得るために)直接かかった費用」として「譲渡費用」になるのでしょうか？

土地や建物やマンションなどの不動産を売却すると収入を得ることになります。

売却を「譲渡」と言い、不動産譲渡で得た収入から「その収入を得るために使った費用」を差し引いて「譲渡所得」を出し、譲渡で利益が出た場合には、確定申告が必要となります。

そして、不動産を売却して得た収入から差し引くことができる「収入を得るために使った費用」に「譲渡費用」があります。

「譲渡費用」とは不動産を譲渡する際に支払った費用です。

なお、「収入を得るために使った費用」には、「取得費」もあり、「取得費」は売却する不動産を購入した時の費用になります。

「譲渡費用」とは、土地や建物を譲渡するために直接に要した費用を言います。

「譲渡費用」に含まれる主なものは下記の通りです。

〇不動産業者に払う仲介手数料

〇売買契約書の印紙代

〇売却する土地の測量費用

〇土地を売却するために取り壊した建物の取り壊し費用(解体費用)

上記に挙げた費用が一般的な譲渡費用の一例です。

それでは、売却する土地や建物の謄本上(登記簿)に記載されている住所が現在の住所ではなく、(変更していない)以前の住所になっていることがよくあります。

このような場合、住所変更登記をしないと、不動産を売却することができず、住所変更登記費用がかかります。

当社では、売主さんから不動産を売却する際の税金について相談を受けることがあり、その中で、

「住所変更登記費用は確定申告で売買代金(収入)から引ける(譲渡費用になる)の？」

と聞かれることがよくあります。

住所変更登記費用は、譲渡費用になりそうですが、税務署に確認したところ、「譲渡するための直接に要した費用」ではないとして、「譲渡費用」にはなりません。

不動産を売却をするために必要な登記なのに、なぜ「譲渡費用」とはならないのでしょうか？

その理由として、不動産を売却しなくても不動産の所有者が行う登記だからです。

つまり、不動産を売却をするために必要な登記ではなく、ただ不動産の所有者が登記をしていなかったために、不動産を売却するから必要となった登記なのです。

なお、その他の登記費用の中で、住宅ローンを借り入れるために設定した「抵当権」の抹消登記費用も「譲渡費用」として認められません。

この登記も売却によって行うものではなく、たまたま売却するために行われただけなので、「譲渡費用」とすることはできないということなのです。

つづく