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2019年02月16日
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不動産売却事例~「中古住宅売却での勘違い」取得した建物は毎年減価償却されてます~

最近都心では新築の購入価格が高騰し、中古住宅に人気があるとTVや雑誌で見ました。

実際、資材の高騰、人件費の高騰により価格帯が上がっていると感じることが多いです。

先日、越谷市内に戸建住宅を持っているお客様より売却の相談がありました。

Aさん「売却したら手取りで○○万円くらい欲しいと要望が・・・」

今売却すれば高く売れると感じたのでしょうか?

実際、データでは越谷市全体で約1%くらい土地の価格は上昇しています(笑)

場所によってはそれ以上のところもあれば、それ以下のところも。

減価償却忘れてません?

早速査定をするにあたり、現在住んでいる家の契約書類等拝見してみると。

約15年前に木造の新築戸建て住宅を購入。

契約書類には「建物〇〇万円(消費税○○円)・土地代○○万円 総額○○円」といった具合に記載されています。

Aさん「○○万円で売ったら、買った時の金額がと変わらないから税金かからないよね?

アクティバル「えっ?購入した時と同じ金額で売却出来たとしても税金かかりますよ」

Aさん「買った時以上の金額で売ったのならともかく、何で?」「よく買った時の金額と同じなら税金かからないって・・・」

アクティバル「建物の減価償却です」

Aさん「建物の減価償却?」

減価償却の計算方法「建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」

クラッシクカーとかは別かもしれませんが、税務上、車も購入した瞬間から価格の減価償却が発生します。

住宅も同様に購入した時から建物の減価償却が始まっているです。

計算式は建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数です。これは定額法と呼ばれる計算式です。

売却の時この点を忘れている方多いです。

売却時に買った時の契約書類等があるのはもちろんのことですが、「減価償却」があることを是非覚えていてくださいね。

参考までに計算式です(法定耐用年数:自分で済んでいる住宅の場合)

木造「耐用年数33年 償却率0.031」

軽量鉄骨「耐用年数40年 償却率0.025」

鉄筋コンクリート造「耐用年数70年 償却率0.015」

この様になります。

余談として

耐用年数を過ぎている住宅の場合、価格が0になりますかと質問されますが、これまた不思議、決して0にはならないのです。・・・摩訶不思議(笑)

築30数年経っても毎年来る「固定資産税」が0円にならないですよね(笑)

Aさんもに資料を見せ納得してもらいました。

Aさん「じゃ手取りで○○円なら・・・ビックリする金額じゃない」

アクティバル「近隣の新築戸建て以上になりますよ(笑)」

最終的に売却時にかかる諸々の費用とを説明し、販売委託となりました。

減価償却は買った時から始まっているのでご注意を!

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