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2019年03月03日
ブログ

不動産売却事例~南向きなのに日が当たらない?~

売却相談で初めての体験でした。

土地は南道路が大変人気である・・・その通りだと思います。

日当り良好ですし、明るいイメージですね。

さて、先日売却相談にいらしたH様。

所有している物件ですが、「人気の南道路」です。

ところがH様、あまり南道路のメリットを感じなかったそうです。

アクティバル、「越谷市○○、結構人気のエリアじゃないですか」

H様「住んでみると色々ね・・・」

南向きは日が当たらない?

早速、一緒に現地に向かいました。

するとH様所有の物件、昼の時間帯なのに道路反対側の3階建ての家の影がかかっています。東側も3階建てです・・・

H様「南向きって言われないと分らないでしょう?」

アクティバル「南向きって言われても、分らないですね・・・」と思わず失言してしまいました。

道路幅と敷地形状

H様の物件ですが、3階建てが可能なエリアです。

特別、道路反対側のお宅や近隣に問題が有る訳ではありません。

道路幅:4M

道路に面している幅:約7.5M 奥行:約12.5M 

土地面積約29坪 建物面積25坪 築35年

越谷市内では一般的な戸建住宅での土地の大きさです。

問題は道路向きや道路幅と周辺の環境でした。

①南道路:一般的に建築する際、日当たりを確保する為、可能な限り北側に寄せて立てます。H様宅の道路反対側のお宅は建替えした際に3階建てに。その結果道路反対にあるH様宅に影が出来てしまったのです。

②道路幅:建築基準法上で4M以上、道路幅を確保しなければなりません。その点でH様宅に接している道路に問題はありません。ただ予想以上に3階建ての影響があったのです。

③土地の形状:H様宅の土地形状は間口(約7.5M)、奥行き(約12.5M)の南道路。日当たりが良いとされる南側部分が狭いのです。玄関も当然南側にあるので、1階部分で日が入る場所が少ないのです。また、東側も3階建てですから・・・。

H様「日当たり良好とは言えないでしょ・・・」

アクティバル「・・・人気のエリアですから・・・」と質問に対する答えとはならない返答を(苦笑)

南側道路=日当たり良好とは言えない

売却査定をするにあたり、とても勉強になったH様宅。

話し合いの結果、次の事を決めました。

①日当たり良好とは書かない

②契約後、H様負担で建物を取り壊す

③「追記」で近隣状況を記載し、その状況を考慮して建築をして欲しい

 ※窓の位置や部屋の位置を考えて建てて欲しいということです。

不動産の契約で「近隣状況」を報告するのは当然となっていますが、「追記」で再建築にあたりアドバイスを盛り込んだのは初めてでした。

後日談ですが、買主はこの情報を建築会社に伝えて建築したそうです。建築を担当した会社は契約書の「追記」を読んで驚いたそうです。次の方への申し送りをしてくれるのはありがたいと。

余談・・・新居をマンションに決めたH様。「マンションは北向きじゃないと、暑くて住めない」とおしゃっていました(笑)

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