土地を売却する際の思わぬリスク　～前編～

土地の売却では一般の方が気付きにくいリスクが存在します！！

土地を売却する際のリスクというと、土地が売れないというリスクが頭に浮かぶと

思いますが、土地の売却後に想定外の損害が生じるリスクについては

どうしても抜けがちです！

今回のブログでは前編として土地を売却する際の思わぬリスクについて

お送りします！！ 

土地の売却で契約・引渡しが終わった後に、土地に何かしらの問題が判明し、

買主さんが土地を目的通りに使えないなどの障害が生じた場合、

売主さんがその責任を負わなければならないことがあります！

これを「売主の瑕疵担保責任」と言います！！

以前のブログでも瑕疵担保責任はお伝えしましたが(そのブログはこちらとこちら)、

売主の瑕疵担保責任の具体例として

①地中埋設物

　買主さんが土地上に建物を建築しようと調査や工事を始めたところ、

　地中内にコンクリートの塊が発見され、売主さんが多額の処分・撤去費用を

　請求された例

②土壌汚染

　工場の跡地などで土地が化学物質によって汚染されていることが発覚し、

　購入の目的である分譲住宅用地としての販売に支障があるため、

　売主さんの負担による多額の土地改良工事を迫られた例

また、瑕疵担保責任ではないのですが、近い例として

③境界のトラブル

　売買契約の後、決済までの間に測量をしましたが、隣地の方との境界争いが

　発生し、解決の目途が立たず買主さんの建築計画が頓挫したため、

　売主さんは結局売買契約の解除を迫られた例

このようなトラブルが起こると、売主さんにとって金銭面での大きな負担や

売却資金計画に狂いが生じることになります！

では、売主さんがこのようなリスクをある程度想定するには

どうしたらよいのでしょうか！？

①地下埋設物②土壌汚染については、土地の登記簿謄本などで

土地の履歴を確認し、しっかりと調査をすることが大切です！

過去にどのような土地利用がされていたのかなど、当時の状況を売主さん自身が

全く知らない場合については、なおさらです！！

なお、土壌汚染はよくイメージされる「工場・研究所跡地」といったもの

だけでなく、小規模で身近な事業が行なわれていたような土地であっても、

土壌汚染されていることもあります！

③境界トラブルについては、土地売却の検討段階ですでに争い中であるか、

今後争いが予想されることが多いかと思います！

境界トラブルを抱えたまま売買の交渉を進めた場合、

隣人が境界確認書(互いに土地の境界を確認したことを示す書面)にハンコを

押してくれなかったために、当初の売却計画通りに進まないことがあります！

それにより話がこじれ買主さんから契約を破棄されてしまうおそれもあります！

こうならない為にもやはり早期に解決しておくことが大事です！！

また、このような事態があらかじめ予想される場合には、

売主さんは土地売却の計画を慎重に考える必要があります！！

後編に続く！！