不動産売買における固定資産税と都市計画税の精算！

以前のブログでもお伝えしたように固定資産税と都市計画税はその年の1月1日時点の

所有者に対して1年分が課税されるものです！！

しかし、不動産売買では日割り計算によって売主さんと買主さんが負担し合うことが

一般的であり、特別な場合を除いてほぼ例外なく精算が行われています！！

今回のブログでは不動産売買での固定資産税と都市計画税の精算方法などについて

お伝えします！！

不動産売買での日割り計算には1月1日を起算日にするケースと4月1日を起算日に

するケースがあります！！

この起算日ついては特に決まりがなく、関東では1月1日を採用する不動産業者が

多く、関西では4月1日を採用する不動産業者が多い傾向にあるそうです！！

1月1日を起算日とした場合、1月1日から引き渡し日の前日までの分が売主

さんの負担となり、引き渡し日から12月31日までの分が買主さんの負

担となります！！

※通常、引き渡し日の当日分は買主さんの負担とします！！

そして、日割り計算によって買主さんの負担分である金額を買主さんから売主さんへ

支払って、売主さんが実際の納税をすることのが一般的です！！

なお、1月1日を起算日とする方法は1月1日時点の所有者に対して課税されることを

根拠とし、4月1日を起算日とする方法は実際の納税期間が4月以降になることを根拠と

しています！！

具体例を挙げて日割計算をしてみます！

たとえば、固定資産税・都市計計画税の合計額が10万円(年間)で10月1日に物件の

引き渡しをする場合の各負担金額です！

売主さんの負担分は・・・

10万円×273日／365日＝74,795円

買主さんの負担分は・・・

10万円×92日／365日＝25,205円

となります！！

また、同じく固定資産税・都市計計画税の合計額が10万円(年間)で4月1日に引き渡し

をする場合の各負担金額です！

売主さんの負担分は・・・

10万円×90日／365日＝24,658円

買主の負担分は・・・

10万円×275日／365日＝75,342円

となります！！

なお、売主さんと買主さんそれぞれの負担金額は、四捨五入によって十円単位や百円

単位とすることもあります！！

不動産売買での固定資産税・都市計画税には問題点もあります！

まず、1月1日を起算日とした場合で物件の引き渡し日が1月1日から3月31日の間

になると精算する固定資産税・都市計画税の年額が確定できないのです！！

それは、その年の固定資産税・都市計画税の納税通知書が送られてくるのが4月下旬

から5月頃になるからです！！

※4月1日以降であれば役所にて税額の確認はできます！

このような場合には前年の税額を日割り計算し、売主さんと買主さんが精算を

済ませることがあります！！

実際の税額とは若干の違いが生じますが、お互いにあらかじめ納得してもうらしか

ないのです！！

ただし、この場合でも固定資産税等の精算だけを後日に行うことにして、実際に売主

さんのところへ納税通知書が送られてきてから精算をする場合もあります！

しかし、契約・引渡が終わって日数が経ってからになるため、スムーズに処理できな

いこともあるそうです！

通常の不動産売買では固定資産税・都市計画税の精算をしますが、これはあくまでも

不動産取引の慣例や慣習にすぎません！！

 ただし、買主さんがその負担分の支払いを拒否すれば、円滑な不動産取引に支障を

来たすことになります！

また、売買契約書の中にも固定資産税・都市計画税の精算に関する記載があるので、

売買契約を結んだ後、引き渡しのときになって買主さんがこれを拒否すれば、契約

違反になりかねません！！

特に不動産業者が入らずに個人間で不動産売買をするようなときには、くい違いが

生じないよう事前に明確な取り決めをしておくことが大切です！！

ちなみに売主さんの中には買主さんからもらう引き渡し日が12月下旬頃で精算金額が

数百円となる場合、買主さんの支払いを断る(買主さんの精算金をいらないと言う)方も

いらっしゃいます！！