売却する前に市街化調整区域内にある空き家を解体したい　～実際にあった不動産の相談事例⑨～

市街化調整区域にある空き家を売却する前に解体したいという相談がありました。

ただ、市街化調整区域の家(建物)の解体は注意が必要です。

それは、どんなにボロボロの空き家であっても先に解体してしまうと、次に家(建物)が建てられないことがあるので、後々売るのが難しくなってしまうことがあります。

普段はあまり意識する事がないと思いますが、建物が建築できる区域(市街化区域)と建物が建築できない区域(市街化調整区域)があります。

この市街化調整区域とは、「市街化を抑制すべき区域」で、市街化調整区域内では原則建物の建築ができません。

しかし、一定の条件をクリアしていれば建物を建築することができる場合があります。※詳細は複雑になるので省略します。

そして、家が建っている場合は、同じ用途(住宅から住宅など)の再建築が可能となることがあります。

ただ、市街化調整区域では、先に解体をしてしまうと再建築ができなくなってしまうことがあるのです。

そのため、家を解体してから売却を検討するのでなく、家を解体する前に売却等を検討するのが良いです。

建物が建築できる土地と建築できない土地とでは価値が違ってきて売却に影響します。

なお、解体しても建築できるかは事前に市役所など(越谷市の場合は開発指導課)で確認することをお勧めします。

以前、空き家の解体で解体業者の紹介と見積りのお問い合わせがありました。

Sさん「越谷市〇〇に空き家を持っています。近いうち売却する予定ですが、築年数がだいぶ経っていて台風が来ると心配なので、先に空き家を解体したいと思っています。アクティバルさんで解体屋さんを紹介してほしいのと、解体の見積りをお願いできませんか？」

アクティバル「その前に〇〇のエリアは市街化調整区域ですが、調整区域の家を先に解体しても問題はありませんか？将来売却する際に次の方が建築できなくて売れなくなってしまう場合がありますよ。」

Sさん「えっ、そんなことがあるのですか？」

Sさんは以前住んでいた家がだいぶ古くなってきたので、この空き家が近所に迷惑となる前に解体しようと考えていたのです。

ただ、将来売却するのであれば、空き家を解体する前に市役所などで「先に解体しても建築できるのか」を確認することが重要です。

なお、市街化調整区域の中で建て替えが可能な条件の中に「線引き前住宅」や「既存宅地」などがあります。

今回Sさんの土地は先に家を解体しても「線引き前住宅」で家を建てることができると市役所で確認することがでました。